Как продать ипотечную квартиру?

Иногда обстоятельства складываются так, что заёмщику приходится продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Причины, сподвигающие заёмщика на подобные действия, могут быть различны. К примеру, это может быть увольнение, сокращение заработной платы, тяжёлая болезнь и так далее. Иногда причиной может быть и тот факт, что семья просто хочет переехать в более просторную квартиру и продать при этом уже имеющуюся.
Как же проходит продажа ипотечной квартиры, если кредит не погашен?

В указанном случае помимо продавца и покупателя в сделке участвует и третья сторона – банк. Стоит отметить, что интерес банк в данном случае вполне можно существенным. Следовательно, существенна и его роль в отношениях.
Как известно, квартира, приобретённая в ипотеку, находится в залоге у банка. Залог предполагает, что заёмщик не может провести отчуждение жилья без согласия банка. Это правило распостраняется на все квартиры, приобретенные в кредит, будь то квартиры в Геленджике или в Москве. Следовательно, заёмщику для осуществления сделки необходимо получить согласие кредитно-финансовой организации.
Однако стоит оговориться, что такое согласие может и не понадобиться.
Дело в том, что сделка по продаже ипотечной квартиры может быть осуществлена двумя путями: открытым и скрытым.
«Скрытый путь» заключается в том, что заёмщик-продавец и покупатель осуществляют сделку, не ставя в известность банк. Всё сводится к тому, что продавец оплачивает кредит, но на оплату предоставляет деньги покупателя. Конечно же, передача денег должна оформляться должным образом. В указанном случае получается следующее: заёмщик оплачивает кредит и снимает с квартиры обременение. Затем продаёт её покупателю по цене с вычетом той суммы, которую покупатель предоставил для погашения кредита.
В свою очередь, «открытый способ» продажи ипотечные квартиры заключается в том, что заёмщик ставит в известность банк о желании продать ипотечную квартиру. В данном случае банк производит переоформление кредитного соглашения на новое лицо. Следовательно, по кредиту платит уже покупатель, ставший новым заёмщиком.
Частный случай продажи ипотечной квартиры – это реализация жилья заёмщика банком. Обычно это случается тогда, когда заёмщик не платит по кредиту. Банк в таком случае по решению суда забирает у должника квартиру и продает её самостоятельно, а вырученные средства идут на погашение кредита. Остаток же средств возвращается обратно заемщику.
Однако в таком случае следует учитывать, что банк будет продавать квартиру по очень низкой цене. Поэтому, если возникает опасность, что банк может обратить взыскание на квартиру, а у заёмщика нету средств погашать долг, то лучше последнему не дожидаясь, пока банк предпримет активные действия, самому продать квартиру. В таком случае заёмщик, по крайней мере, будет вправе сам назначать цену.